Architekten- und Stadtplankammer Hessen

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Was ist ein Haus wirklich wert?

Foto © Kristina Schäfer, Mainz

Jeder, der von den eigenen vier Wänden träumt, aber nicht selbst bauen will, lernt schnell: Eine bezahlbare und passende Immobilie zu finden – egal, ob ein Haus oder eine Wohnung, einen Alt- oder einen Neubau – ist gar nicht so einfach. Ältere Häuser haben zwar oft Charme und sind daher für viele Menschen eine Alternative zu einem Neu­bau. Doch fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis oft noch erhebliche Kosten für Reparaturen oder Modernisie­rungen und Nebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten sowie die Grunderwerbsteuer an. Daher ist es beim Kauf besonders wichtig, den Wert des jeweiligen Objektes möglichst genau zu ermitteln. Dies gilt jedoch nicht nur für den Käufer. Auch der Verkäufer einer Immo­bilie, der einen optimalen Preis erzielen möchte, sollte von vornherein wissen: Wert ist nicht gleich Preis. Denn der Wert eines Hauses – das Bau­gesetzbuch (BauGB) spricht hier vom Verkehrswert – ist eine Prognose dafür, welchen Preis dieses voraussichtlich auf dem Markt erzielen wird. Die letztendlich tatsächlich gezahlte Summe kann aber vom Verkehrswert abweichen, wenn ungewöhnliche Verhältnisse den Preis beeinflusst haben. Der vom Sach­verständigen ermittelte Verkehrswert bei einem geplanten Immobiliengeschäft dient somit als Entscheidungshilfe oder als Grundlage für die Vertragsverhandlungen.

Wenn Sie als Besitzer oder potentieller Käufer eines Hauses dieses sorgfältig bewerten lassen wollen, sollten Sie sich hierfür am besten an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wenden. Eine große Zahl von Architekten ist dafür ausgebildet, aus den vorhan­denen Daten den wahrscheinlichsten und damit markt­gerechten Kauf- oder Verkaufspreis zu ermitteln. Als Sachverständiger berücksichtigt der Architekt dabei gleichermaßen bautechnische, betriebswirtschaftliche und juristische Fragen. Für ein sachgerechtes Gutachten bezieht er die gesamte Bauakte mit Baugesuch, Genehmi­gung, Abnahme und Plänen sowie weitere wichtige Infor­mationen wie den Bodenrichtwert, Vergleichswerte, Markt­anpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze ein. Wenn erforderlich, recherchiert er auch ortsübliche und nachhaltige Mieten anhand von Marktberichten und Miet­spiegeln. Zudem greift der Architekt auf Daten aus dem Grundbuch und den Grundbuchakten zu. Aus ihnen geht hervor, ob Rechte Dritter am Grundstück bestehen und ob Belastungen oder auch Grundpfandrechte eingetragen sind. Außerdem nimmt er Einsicht in das Liegenschafts­kataster und das Baulasten­verzeichnis. Dieses gibt Aufschluss darüber, ob öffentlich-rechtliche Lasten wie Abwasser- oder Straßenreinigungs­gebühren sowie Steuern auf dem Grundstück liegen. Er prüft darüber hinaus, ob Denkmalschutz eingetragen ist und Wohnrechte oder sonstige Einschränkungen vorliegen.

Zudem begutachtet der Architekt die Immobilie vor Ort und beurteilt das Grundstück nach Lage und Zuschnitt. Er inspiziert Ihr (Wunsch)Haus vom Keller bis zum Dach, bewertet den Ausstattungs­standard und ver­merkt, wenn der Wert des Gebäudes stärker gemindert ist, als dies seinem Alter nach eigentlich sein dürfte. Solche Wertminderungen entstehen beispiels­weise, wenn das Haus längere Zeit vernachlässigt wurde oder leer stand, aber auch durch äußere Einwirkungen oder bau­liche Mängel. Der Architekt bestimmt diese Wert­minde­rungen nach Erfahrungssätzen oder nach den Kosten, die für ihre Beseitigung erforderlich würden. Am Ende der Ermittlung steht dann ein objektiver, nachvoll­ziehbarer Wert.

Neben dem (Ver-)Kauf eines Hauses gibt es noch weitere Anlässe, den Verkehrswert zu bestimmen: So bestimmt er bei Beleihungen die Höhe von dinglich gesicherten Dar­lehen. Wird ein Gebäude beschädigt oder zerstört, orien­tiert sich die von der Versicherung erstattete Summe ebenfalls am Verkehrswert. Bei Erbfällen hilft er dabei, die Aufteilung des Grundbesitzes zu regeln, das heißt die Auszahlung von Miterben oder die Höhe von Pflichtteilen. Und auch bei Ehescheidungen ist er relevant: Der Verkehrs­wert ermöglicht hier den Ausgleich von Zugewinn und die Auszahlung von gemeinschaftlichem Eigentum. Schließlich wird der Verkehrswert für steuerliche Zwecke herangezogen, beispielsweise bei der Erstellung von Bilanzen, bei Abschreibungen oder bei der Übernahme von Firmen- in Privatvermögen.

Um den Verkehrswert eines Hauses zu beurteilen, wendet der sachverständige Architekt dabei eines der drei in der sogenannten Wertermittlungsverordnung normierten Verfahren an. Diese Verordnung enthält die allgemeinen Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt üblicherweise das so genannte Sachwertverfahren zum Einsatz. Bei diesem Verfahren setzt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Herstellungswert des Gebäudes zusammen, wobei der Architekt technische, altersbedingte und wirtschaftliche Einflüsse berücksichtigt.

Für Rendite-Objekte wie Mehrfamilien-Wohn­häuser, Geschäftsgebäude oder Gewerbegrundstücke findet das Ertragswertverfahren Anwendung. Beim Ertragswertverfahren beurteilt der Architekt den Bodenwert und den Barwert aller zukünftigen Reinerträge. Dazu zählen die nachhaltig am Markt erzielbaren Mieten und Erträge. Weitere Kriterien für den Ertragswert sind die Rentabilität und die Nutzungsdauer eines Objektes. Zur Überprüfung bei ertragsorientierten Objekten kann auch das Sachwertverfahren angewandt werden.

Beim Vergleichswertverfahren zieht der begut­achtende Architekt die Kaufpreise gleicher oder ähnlicher Immobilien heran und vergleicht diese unmittelbar mit­einander. Dieser so ermittelte Wert ist jedoch nur dann zuverlässig, wenn eine ausreichende Zahl vergleichbarer Kauffälle vorliegt. Das Vergleichswertverfahren wendet der Architekt regel­mäßig bei der Bodenwertermittlung oder bei der Einschätzung von Reihen- und Doppelhäusern sowie Eigentumswohnungen an. Wird dieses Verfahren sach­gerecht angewendet und liegt eine ausreichende Zahl von vergleichbaren Marktdaten vor, führt der Vergleichswert zu einem marktgerechten Ergebnis für das untersuchte Objekt.

Ob Sie sich nun als potentieller Hauskäufer oder -ver­käufer für den tatsächlichen Wert eines Hauses interes­sieren: Die Wert­ermittlung durch einen unabhängigen, sachverständigen Architekten bietet beiden Seiten eine solide und neutrale Basis bei der Festlegung des Kauf- oder Verkaufspreises.

 

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