Architekten- und Stadtplankammer Hessen

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Altbauten - oft eine vielseitige Alternative

Foto © Kristina Schäfer, Mainz

Auch der in den vergangenen Jahren zum Teil wenig geliebte Geschosswohnungsbau kommt wieder zu Ehren. Zentral gelegen und gut saniert bietet er besonders für ältere Menschen oft optimale Wohnbedingungen. Aber auch Eltern, die Familienleben mit Berufstätigkeit verknüpfen wollen oder ungern für ihre Kinder den Chauffeur spielen, wissen zentrumsnahes Wohnen zu schätzen.

Schwindelerregend hohe Grundstückspreise in attraktiven Wohngegenden können Sie schneller als gedacht, fast schon notgedrungen zum Eigentümer eines modernisierungsbedürftigen Hauses machen. Auch wenn Lage und Größe ungefähr mit Ihren eigenen Vorstellungen übereinstimmen, dämpfen offensichtliche Mängel und das oftmals wenig repräsentative Erscheinungsbild mitunter die Begeisterung.

Hilfe bietet hier ein Architekt. Dieser analysiert den Ist-Zustand des betreffenden Gebäudes und arbeitet die Schwachstellen heraus. Gemeinsam mit Ihnen klärt er Umfang und Prioritäten der erforderlichen Maßnahmen: Soll saniert, modernisiert oder sogar umgebaut werden?

Der Architekt erarbeitet anhand Ihrer individuellen Vorstellungen Vorschläge für Änderungen am Haus. So fühlen sich manche Menschen in abgeschlossenen Zimmern wohl, andere sind vom offenem Wohnen begeistert. Die eine Familie möchte gern eine Wohnküche mit viel Platz zum Spielen und einem großen Esstisch, an dem sich auch die Hausaufgaben erledigen lassen. Die andere legt Wert auf einen funktional eingerichteten abgeschlossenen Küchenbereich.

Immer häufiger besteht der Wunsch nach flexiblen Räumen, die unterschiedlich genutzt werden können. Mit einem barrierefreien Sanitärbereich ausgestattet, können diese zum Arbeiten dienen, aber auch als Wohnraum für ältere Familienmitglieder. Oft stecken verschenkte Quadratmeter in kaum nutzbaren Fluren oder Abstellflächen. Oder die Aufteilung der Räume ist nicht mehr angemessen: War ein Schlafzimmer zur Straße in den 1940er Jahren kaum ein Problem, kann es beim heutigen Verkehrsaufkommen die Lebensqualität erheblich mindern. Der Architekt schlägt hier eine sinnvolle Neuordnung des Grundrisses vor.

Bei der Planung der Sanierung achtet der Architekt darauf, dass Ihre individuellen Wünsche und die spezifische Situation des Gebäudes zusammenpassen. Dabei weist er auch darauf hin, dass sich nicht jede Vorstellung realisieren lässt: Ein kleinteiliger, mittelalterlicher Grundriss beendet den Traum von großzügigen Räumen, halbgeschossig versetzte Ebenen sind zum barrierefreien Wohnen völlig ungeeignet.

Auch kommen nicht jedes Dach oder jeder Keller für einen Ausbau in Betracht. Ist die Dachneigung zu gering, lohnen sich aufwändige Gaubenkonstruktionen, die zudem oft das Haus verunstalten, ohnehin nicht. Der Architekt rät gegebenenfalls auch von einer kostspieligen Trockenlegung des Kellers ab, wenn dieser doch nur einen schlecht belichteten und belüfteten Hobbyraum beherbergt. Ein ebenerdiger Anbau als zusätzlicher Wohn- oder auch Abstellraum ist stattdessen eventuell finanziell günstiger realisierbar.

Schäden sind weitere wichtige Gründe für die Sanierung eines Gebäudes. Feuchte Außenmauern können verschiedenste Ursachen haben. Der Fachmann nimmt eine gründliche Schadensanalyse für eine wirkungsvolle Mängelbeseitigung vor. Ob undichte Dächer und Fenster, verkalkte Wasserleitungen, defekte Heizungs- und Sanitärtechnik oder veraltete Elektroinstallationen – die Schäden zu beseitigen, ist oft mit erheblichen Kosten verbunden.

Die einzelnen Sanierungsschritte müssen zeitlich aufeinander abgestimmt werden. Der Architekt achtet bei der Planung darauf, dass in einem ersten Abschnitt alle diejenigen Maßnahmen erledigt werden, die tief in die Bausubstanz eingreifen. Neue Fenster oder ein neuer Außenputz können eher als Schönheitsreparaturen gelten und sollten bei knappem Budget zunächst zurückgestellt werden. Denn es besteht immer die Gefahr, dass Eingriffe in die Konstruktion weitere Mängel zutage fördern, die vordringlich behoben werden müssen.

Neue gesetzliche Regelungen wie die Energieeinsparverordnung verlangen eine wirkungsvolle Gebäudetechnik und bessere Wärmedämmung. An erster Stelle steht jedoch immer die Analyse des konkreten Objekts: So ist eine Erneuerung der Heizanlage sinnlos, solange die Fenster in einem so schlechten Zustand sind, dass auch sparsamer produzierte Energie einfach verpufft. Es kommt also immer darauf an, das Gebäude als Ganzes zu betrachten und die Maßnahmen gegeneinander abzuwägen. Der Architekt kennt nicht nur alle gesetzlichen Vorschriften, sondern überblickt auch mögliche positive Nebeneffekte einer Sanierung: Bei einer Umstellung der Heizung von Öl auf Gas kann die Gastherme im Dachgeschoss installiert und damit sowohl der Heizöllagerraum als auch eventuell der komplette Kamin eingespart werden. Es entsteht mehr nutzbarer Raum, weniger Geruchsbelastung im Haus und gegebenenfalls entfällt sogar die sonst fällige Sanierung des Kamins.

Viele Nutzer haben hinsichtlich der Baumaterialien Bedenken. So wurden bei Häusern aus den 1960er bis 1980er Jahren oft Holzschutzmittel, Kleber, Farben und asbesthaltige Baustoffe verwendet, die den heutigen Vorschriften nicht mehr genügen und gesundheitliche Risiken bergen. Auch hier sollten Sie einen geeigneten Fachmann hinzuziehen. Dieser lässt die nötigen Messungen durchführen, um eine sinnvolle Sanierung zu planen. Aber Vorsicht vor zu schnellen Entscheidungen: Von einem unbeschädigt verlegten PVC-Boden mit Asbestrücken geht keine Gefahr aus. Ein Gesundheitsrisiko entsteht erst, wenn er beschädigt wird und Asbestfasern frei setzt. Dann muss ein entsprechender Spezialbetrieb den Ausbau oder die Reparatur vornehmen, was hohe Kosten verursacht und eine komplette Reinigung und Überarbeitung der angrenzenden Oberflächen erfordert.

Zwar erfordern die nötigen Arbeiten in baurechtlicher Hinsicht häufig keine Genehmigung und es erscheint damit vordergründig nicht notwendig, einen Architekten zu beauftragen: Es empfiehlt sich dennoch, diesen hinzu zu ziehen. Denn dieser analysiert das Gebäude gründlich und fachkundig, erstellt ein maßgeschneidertes Sanierungskonzept und übernimmt in der Realisierungsphase zuverlässig die Rolle des Treuhänders. Sein Ziel ist, für Sie als Bauherrn einen möglichst großen Nutzen bei möglichst geringer finanzieller Belastung zu erreichen. Dabei erspart bereits eine gründliche Planung erhebliche Kosten. Besonders die Preisanfrage des Architekten für eine bestimmte Leistung bei verschiedenen Handwerkern verschafft Ihnen einen zuverlässigen Überblick hinsichtlich der Kosten, die zu erwarten sind. Auf der Basis dieser Angebote kann der Auftragsumfang je nach fianziellem Spielraum reduziert oder ausgeweitet werden. Änderungen während des eigentlichen Bauprozesses sind hingegen meist kostenintensiv und zeitraubend, besonders wenn dafür plötzlich eine Genehmigung benötigt wird.

Ob nun vor dem Kauf einer Immobilie oder bei sonstigem Sanierungsbedarf – der erfahrene Architekt begleitet Sie in allen Phasen.

 

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