Architekten- und Stadtplankammer Hessen

Recht

Architekt haftet für falsche Berichte

Stand: 10.12.2008

Sachverhalt:
Der Architekt war vom Veräußerer einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung mit der Bauleitung einschließlich der Erstellung von Bautenstandsberichten beauftragt. Der Erwerbspreis war von den Käufern in acht Raten zu zahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Verkäufers von dem Architekten zu erstellen. Der Architekt hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank auf einem „Auszahlungsauftrag für ein Grundschulddarlehen“ insgesamt sieben Bautenstandsberichte abgegeben, die einen unrichtigen, d. h. zu weit fortgeschrittenen Bautenstand bescheinigten. Daraufhin wurden Raten ausgezahlt, die bei richtigem Bericht nicht veranlasst worden wären. Die Erwerber haben den Architekten auf Schadensersatz verklagt. Der Architekt habe in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen.

Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat den Erwerbern Schadensersatzansprüche gegen den Architekten zugestanden, obwohl die Käufer die gar keinen eigenen Vertrag mit dem bauleitenden Architekt geschlossen hatten (BGH, Urteil vom 25. September 2008-VII ZR 35/07). Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Architekt die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätten die Erwerber nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht. Der BGH hat entschieden, dass Erwerbern gegen Architekten ein Schadensersatzanspruch zustehen kann, wenn der Architekt schuldhaft unrichtige Bautenzustandsberichte erstellt und dadurch von den Erwerbern nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst hat. Die Erwerber seien in den Schutzbereich des zwischen dem Architekten und dem Verkäufer abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Architekt hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte waren zumindest auch dazu bestimmt sicherzustellen, dass Ratenzahlungen nur erfolgten, wenn der für deren Fälligkeit vereinbarte vertragsgemäße Bautenstand erreicht war. Dies sei für den Architekten auch erkennbar gewesen.

Praxishinweis:
Auch an Bautenstandsfeststellungen, die Architekten bzw. Bauleiter abgeben, zeigt sich die große Verantwortung der Architektentätigkeit. Es kann hier sogar eine Haftung gegenüber Personen entstehen, die keine Vertragspartner des Architekten sind. Dass der Architekt für unrichtige Baufortschrittsanzeigen auch gegenüber demjenigen haften kann, mit dem er keinen Vertrag geschlossen hat, hatte mit Urteil vom 25.05.2008 - 8 U 119/07 bereits das OLG Saarbrücken entschieden. Dort hatte der Käufer von einem Bauträger fünf Dachgeschosswohnungen erworben. Der Käufer hatte sowohl einen Architekten mit der Bauleitung beauftragt als auch einen Darlehensvertrag geschlossen. Im Verhältnis zu seinem Auftraggeber sollte der Bauleiter für dessen in Raten geschuldete Generalübernehmervergütung die Baufortschrittsanzeige gegenüber dem Kreditinstitut abgeben. Hätte der Bauleiter nicht die unzutreffende Baufortschrittsanzeige abgegeben, hätte das Kreditinstitut den Darlehensbetrag nicht freigegeben. Vom OLG Saarbrücken wurde der Schadensersatzanspruch des Kreditinstituts aufgrund einer Haftung des Bauleiters aus einem stillschweigend zustande gekommenen Auskunftsvertrag angenommen.

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