Architekten- und Stadtplankammer Hessen

Architektur macht Schule

Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Kleinwohnungsbaus

Helmut Brede, Hans-Joachim Kujath, 1987

 

„Sucht man nach den ökonomischen Gründen für die katastrophale qualitative Versorgung der Masse der Stadtbevölkerung - in Berlin lebten um 1900 z.B. 43, 6% der Bevölkerung in Einzimmerwohnungen und in 80000 Einzimmerwohnungen mehr als vier Personen, das waren rd. 20 % des Gesamtwohnungsbestandes -, so stößt man zunächst auf einfache ökonomische Tatbestände. Unter wohnungswirtschaftlichen Prämissen ergab sich die unzureichende Größe und Qualität des damaligen Wohnungsangebots letztlich aus der Notwendigkeit, im Miethausbesitz angelegtes Kapital einer Verwertung zu durchschnittlichen Konditionen, d. h. zu einer Rate von 5 bis 6 %, zuzuführen, andernfalls andere Anlageformen bevorzugt wurden. Bei der begrenzten Zahlungsfähigkeit der Mehrheit der Stadtbewohner und den gegebenen Bau-, Boden- und Bewirtschaftungskosten verlor eine Investition folglich sehr schnell ihre «Rentierlichkeit», sobald ein bestimmter baulicher Aufwand überschritten wurde. (...). Wohnungen wurden so klein und in ihrer Ausstattung so minderwertig gehalten, dass das im Wohnungsbau angelegte Kapital nach Abzug der Bewirtschaftungskosten eine marktübliche Verzinsung im Mietertrag finden konnte.

Selbst nach einer derartigen «Ökonomisierung» des Wohnens erreichten die Wohnkostenbelastungen für die große Mehrheit der Haushalte ein für sie vielfach kaum tragbares hohes Niveau. In der objektivierenden Form statistischer Analysen hat dies für Deutschland erstmals der Statistiker Hermann Schwabe nachgewiesen, der als Gesetzmäßigkeit eine wachsende Wohnkostenbelastung feststellte, je niedriger das Einkommen des Haushaltsvorstandes lag (...). Aus der Statistik des Hamburgischen Staates (...) und ähnlichen Untersuchungen in anderen Städten lässt sich ferner entnehmen, dass in den Jahren seit dem deutsch-französischen Krieg von 1870 bis zum Ersten Weltkrieg dieses «Schwabesche Gesetz» unverändert gewirkt hat und am Ende dieser Epoche sich die Versorgungsdisparitäten - gemessen an den Mietbelastungsquoten - sogar noch verschärft hatten (...).

Wohnungsreformerische Forderungen enthielten zwei Ansatzpunkte zur Besserung. Erstens sollten qualitative Verbesserungen in Gestaltung von Minimalstandards durch Bau- und Wohnungsordnungen erzwungen werden. Zweitens, darauf wiesen die Wohnungsreformer im Gegensatz z. B. zu den Städtebaureformern eindringlich hin, mussten zugleich die Wohnkostenbelastungen drastisch vermindert werden. Statt einer Belastungsquote von einem Drittel bis einem Viertel des Einkommens hielt man eine solche von einem Fünftel bis einem Siebentel gerade noch für vertretbar: «Was über ein Fünftel hinausgeht, bedeutet Unterernährung, Überarbeitung, Mangel an genügender Kleidung und sonstige gesundheitliche, sittliche und kulturelle Schäden». Aber wie konnten Bau- und Wohnformen reformiert werden und gleichzeitig eine Abwälzung der dadurch zwangsläufig entstehenden Kosten auf die Nutzer vermieden werden? Die meisten Reformer wichen dieser konkreten Frage und der sich geradezu aufdrängenden Antwort aus. Am deutlichsten wird noch Heinrich Albrecht, u. a. Herausgeber der «Zeitschrift für Wohnungswesen», dem Organ verschiedener Vereine, die sich mit der Förderung des Arbeiter- und Kleinwohnungsbaus befassten. Er betont, dass jede isolierte Maßnahme zur Anhebung des Qualitätsstandards der Kleinwohnungen Gefahr laufe, die bestehenden Missstände sogar noch zu verschärfen, weil dadurch der Markt für preiswerte Wohnungen schrumpft. Und bezugnehmend auf die Sanierung «ungesunder Quartiere» in Hamburg hebt er hervor: «Wenn. .. wohnungspolizeiliche Bestimmungen, die bei nachdrücklicher Handhabung stets die Verdrängung zahlreicher Familien aus ihren bisherigen Quartieren im Gefolge haben, ohne Schädigung der Interessen der minderbemittelten Mieter zur Durchführung gelangen sollen, so ist die unabweisbare Voraussetzung hierfür, dass eine weitgehende nachhaltige Förderung des Baues kleiner Wohnungen und sonstige Maßnahmen zur Verbilligung derselben mit den wohnungspolizeilichen Vorschriften Hand in Hand gehen» (...). Solche Stellungnahmen blieben die Ausnahme. Nicht die massive öffentliche Förderung des Wohnungsbaus zur Minderung der Wohnkostenbelastungen und Verbesserung der Wohnqualität wurde gefordert, sondern die Reform einer Reihe von wohnungs- und bauwirtschaftlichen Details, in denen die Kleinwohnungsfrage vermittelt in Erscheinung trat. «Hypothekennot», «Notlage des Baugewerbes», «Haus- und Bodenspekulation» waren in den Augen der meisten Reformer entscheidende Faktoren, die hohe Wohnkosten bedingten, zu geringer Wirtschaftlichkeit des Kleinwohnungsbaus und zur Wohnungsnot beitrugen.“

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Helmut Brede, Hans Joachim Kujath: Finanzierung und Wirtschaftlichkeit des Kleinwohnungsbaus. In: Juan Rodrigues-Lores, Gerhard Fehl (Hg.): Die Kleinwohnungsfrage. Cristians V. Hamburg 1987, S. 136 f

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